WEGnews

News - Themen, Hintergründe und aktuelle Entscheidungen aus dem Wohnungseigntum- und Mietrecht

März 2018

Ist das Abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus zulässig?

1. § 15 Abs. 3 WEG gilt als ein spezieller schuldrechtlicher Anspruch aus der Binnenbeziehung der Wohnungseigentümer nur für Ansprüche im Innenverhältnis, also gegenüber anderen Wohnungseigentümern. Ansprüche eines Eigentümers gegen die Mieter eines anderen Eigentümers können somit daraus nicht abgeleitet werden.

2. In Betracht kommen deshalb ausschließlich Ansprüche gem. § 1004 Abs. 1 BGB. Dies setzt voraus, dass der Wohnungseigentümer in seinen absoluten Rechten aus § 903 BGB, § 13 WEG, Art. 14 GG beeinträchtigt wird.

3. Bei der Nutzung des Treppenhauses durch das Abstellen eines Kinderwagens handelt es sich nicht um die primäre Nutzung des Treppenhauses als Zuweg zur Wohnung, sondern um eine sekundäre Nutzung, die für das Wohnen zwar nicht unabdingbar erforderlich ist, der aber nach einer grundrechtsbezogenen Wertung eine besonders geschützte Stellung zukommt. Hier greift nämlich der Grundrechtsschutz der Familie gem. Art. 6 GG ein.

4. Sofern durch das Abstellen eines Kinderwagens im Treppenhaus der Zuweg zur Wohnung nicht behindert wird, darf der Kinderwagen deshalb dort abgestellt werden - sofern die Gemeinschaft keine anderslautende Gebrauchsregelung diesbezüglich getroffen hat.

AG Dortmund, Urteil vom 12.12.2017 - 425 C 6305/1

Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Massimo Füllbeck - PDF-Download

Kann wirksam in einer Formularklausel die Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters vereinbart werden?

Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung
"Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses."
ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.


BGH, Urteil vom 08.11.2017, VIII ZR 13/17

Kategorie: Mietrecht

Autor: RiAG Dr. Olaf Riecke - PDF-Download

Folgen einer fristgebundenen Abmahnung gegenüber dem Mieter wegen dessen Zahlungsverzuges

Spricht der Vermieter gegenüber dem Mieter wegen Zahlungsverzuges eine fristgebundene (Ab-)Mahnung aus, verzichtet er damit konkludent auf den Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung bis zum fruchtlosen Ablauf der gesetzten Frist. Eine auf den (ab-)gemahnten Zahlungsverzug gestützte Kündigung ist deshalb unwirksam, wenn sie vor Fristablauf erklärt wird.
LG Berlin, Beschluss vom 26.09.2017, 67 S 166/17

Kategorie: Mietrecht

Autor: RiAG Dr. Olaf Riecke - PDF-Download

Das „flüchtige“ Sondernutzungsrecht

Aufgrund der insoweit zwingenden Regelungen der §§ 1 und 3 WEG kann Sondereigentum an Grundstücksflächen nicht wirksam begründet werden. Wie kann nun sichergestellt werden, dass ein Eigentümer einen Stellplatz, eine Terrasse oder einen Garten erwerben kann? Die Praxis hat als Ausweg das sog. Sondernutzungsrecht geschaffen. Dabei handelt es sich um eine Gebrauchsregelung, durch welche einem oder mehreren Wohnungseigentümern ein exklusives alleiniges Nutzungsrecht an bestimmten Teilen oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt wird. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf musste sich aktuell mit der Frage befassen, welche Auswirkungen Versäumnisse bei der Einräumung eines Sondernutzungsrechts für die Wohnungseigentümer haben. Die Entscheidung des OLG zeigt auf, dass die Folgen fatal sein können.
OLG Düsseldorf, Beschl. v. 6.7.2017 – 3 Wx 46/17

Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Rüdiger Fritsch - PDF-Download

Juli 2017

Ein Klassiker – Bezeichnung des Beschlussgegenstandes in der Einladung

Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung müssen die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss auf die Gemeinschaft und sie selbst hat. Eine schlagwortartige Bezeichnung reicht dabei aus.

AG München, Urteil vom 31.08.2016 – 481 C 53/16

Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Martin Metzger - PDF-Download

Bauliche Maßnahme am Sondereigentum mit Auswirkung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes

1. Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich (negativ) verändert. 2. Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist. 3. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.

BGH, Urteil vom 18. 11. 2016 – V ZR 49/16

Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Dr. Olaf Riecke - PDF-Download

Instandhaltung gleich Instandsetzung?

Leider ist festzustellen, dass oftmals wichtige Regelungen in der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentumsanlagen schlecht, insbesondere mehrdeutig formuliert sind. An solchen auslegungsbedürftigen Vereinbarungen entzünden sich regelmäßig Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, gerade dann, wenn es um (viel) Geld geht. Denn vielfach werden von den gesetzlichen Regelungen abweichender Bestimmungen zur Frage getroffen, wer für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist bzw. wer mit den daraus resultierenden Kosten zu belasten ist. Zur Auslegung einer oft auftretenden typischen Streitfrage hat sich der BGH jüngst geäußert.

BGH, Urt. v. 9.12. 2016 – V ZR 124/16

Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Rüdiger Fritsch - PDF-Download

Eigenbedarfskündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs

Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (...) Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (...) Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. § 573 Abs. 1 Satz BGB: Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (...)

BGH, Urteil v. 29.03.2017 VIII ZR 45/16

Kategorie: Mietrecht

Autor: Massimo Füllbeck - PDF-Download

Juni 2017

Fristlose Kündigung durch den Vermieter; drohende schwere Gesundheitsbeeinträchtigungen beim Mieter

Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum instand, so muss hierzu regelmäßig auch auf das Sondereigentum zugegriffen werden. Und in einer Vielzahl von Fällen nimmt das Sondereigentum dabei unvermeidbar Schaden. Wird z.B. ein Balkon saniert, so wird oftmals der komplette Aufbau abgerissen und wieder aufgebaut. Wer kommt nun für den eingetretenen Schaden wegen des ebenfalls beseitigten Fliesenbelags des Balkons auf? Wer kommt z.B. für den an der Tapete entstehenden Schaden auf, wenn die Fenster einer Wohnung durch die Gemeinschaft ausgetauscht werden müssen? Muss, wenn der betreffende Sondereigentümer die Instandsetzung selbst vorzunehmen hat, dieser seinen Schaden alleine tragen? Zu diesen regelmäßig auftretenden Streitfragen hat der BGH eine überraschende Aussage getroffen

(BGH, Urt. v. 9.12.2016 – V ZR 124/ 16).

Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Rüdiger Fritsch - PDF-Download

Sondervergütung des Verwalters für die Prozessbegleitung – wer ist Kostenträger?

Entsteht aufgrund einer Vereinbarung im Verwaltervertrag für die Prozessbegleitung durch den Verwalter ein besonderer Verwaltungsaufwand, so können diese Kosten qua Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG auf den Verursacher umgelegt werden, § 16 Absatz 8 WEG steht dem nicht entgegen. Auszug aus LG Dortmund, 1 S 437/15 vom 19.04.2016

Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Martin Metzger - PDF-Download

Wer trägt Kollateralschäden?

1. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters. 2. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt. BGH, Urteil vom 9.11.2016, VIII ZR 73/16

Kategorie: Mietrecht

Autor: Dr. Olaf Riecke - PDF-Download

Vorratsbeschluss zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen aus der Instandhaltungsrückstellung möglich?

1. Ein Beschluss durch die Wohnungseigentümer, wonach der Verwalter die Instandhaltungsrückstellung zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen („Liquiditätshilfe“) nicht zweckgebunden verwenden darf, ist ungültig, auch wenn diese Entnahme auf 10% der Plansumme des aktuellen Wirtschaftsplans begrenzt ist und ein Sockel von 10% als „eiserne Reserve“ in der Rücklage verbleiben muss.

2. Der Begriff „Plansumme des Wirtschaftsplanes“ ist unbestimmt.

LG München I, Urteil vom 14.07.2016 – 36 S 310/16 WEG

Kategorie: Mietrecht

Autor: Massimo Füllbeck - PDF-Download

Mai 2017

Wann verjähren Beseitigungs- und Wiederherstellungsansprüche nach Umbau?

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist aktivlegitimiert für Wiederherstellungsansprüche nach Umbauten durch einen Wohnungseigentümer.
Derartige Ansprüche verjähren gegen den Störer unabhängig von der Kenntnis der übrigen Wohnungseigentümer nach § 199 Abs. 4 BGB in 10 Jahren.
Selbst wenn der Umbauende die Beseitigung seiner Umbauten dulden muss, bedarf es insoweit eines eigenen Klageantrages; für den Anspruch auf Naturalrestaurierung durch den Störer ist dies ohne Bedeutung.“

(AG Rostock, Urt. v. 02.02.2016 – 55 C 68/15)

Wohnungseigentumsrecht von Martin Metzger - PDF-Download

Nachträglicher Einbau eines Personenaufzugs auf eigene Kosten durch einen Wohnungseigentümer

1. Der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen; er begründet in aller Regel - anders als etwa der Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe - einen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer.

2. Soll der Personenaufzug nur einzelnen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt; hierfür bedarf es einer Vereinbarung aller Eigentümer.

(BGH, Urteil vom 13.01.2017 - V ZR 96/16)

Wohnungseigentumsrecht von Dr. Olaf Riecke - PDF-Download

Wer zahlt, der macht`s auch!

Wieder einmal musste sich der BGH mit der Auslegung einer mehrdeutigen Vereinbarung in einer Gemeinschaftsordnung beschäftigen. Wichtige Regelungen in der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentumsanlagen sind vielfach schlecht, insbesondere nicht eindeutig formuliert. Tückisch werden solche Schludrigkeiten bei der Formulierung der Gemeinschaftsordnung durch den beurkundenden Notar dann, wenn es um die (oftmals kostenträchtige) Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Werden von den gesetzlichen Regelungen abweichende Bestimmungen getroffen, stellen sich zwei Fragen. Erstens die Frage nach der Zuständigkeit und zweitens die Frage nach der Tragung der veranlassten Kosten. Der BGH hat jetzt eine Regelung auslegen müssen, die Fragen offen ließ.

(BGH, Urt. v. 28.10.2016 – V ZR 91/16)

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch - PDF-Download

An wen muss der Bauträger Energieausweis, Schließkarte und -plan herausgeben?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen den Bauträger einen Anspruch auf Herausgabe einer Kopie des Energieausweises. Die Herausgabe kann bei geborener oder gekorener Ausübungszuständigkeit des Verbands nur vom Verwalter und nicht von jedem einzelnen Wohnungseigentümer verlangt werden. Den Bauträger trifft auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung die Pflicht, die Schließkarte und den Schließplan für ein Mehrfamilienhaus an die Wohnungseigentümergemeinschaft herauszugeben. Die Geltendmachung dieses Anspruchs fällt in die geborene Ausübungszuständigkeit des Verbands. OLG

(Stuttgart - Urt. v. 16.11.2016 - 3 U 98/16)

Mietrecht von Massimo Füllbeck - PDF-Download

April 2017

Polizei bricht Tür auf – zahlt der Mieter?

Welche Rechte hat der Vermieter, wenn Dritte die Mietsache beschädigen oder zerstören und der Mieter dies provoziert hat? Typischer Fall sind Schäden aufgrund von Polizei- oder Feuerwehreinsätzen, die vom Mieter verursacht werden. Hier stellt sich die Frage, ob sich der Vermieter im Wege des Schadensersatzes beim Mieter nicht schadlos halten kann. Demgegenüber muss aber beachtet werden, dass in manchen Fällen der Mieter vielleicht Anlass zum Einsatz der Ordnungsbehörden oder Rettungsdienste gegeben hat, letztlich für die vorgekommenen Schäden aber nicht unmittelbar verantwortlich gemacht werden kann. Einen solchen Fall hat der Bundesgerichtshof aktuell klären müssen.

Vgl.: BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 49/16

Kategorie: Mietrecht

Autor: Rüdiger Fritsch - PDF-Download

Instandsetzung auf den Beirat delegiert – haftet der Verwalter für Schadenersatz?

1. „Wird die Auftragsvergabe einer Sanierungsmaßnahme durch die Gemeinschaft auf die Verwaltung und den Beirat delegiert, liegt eine Pflichtverletzung des Verwalters und damit verbunden ein Schadenersatzanspruch nicht vor.
2. Der Verwalter schuldet regelmäßig keine bauleitende Überwachung.“
AG Hamburg-Barmbek, Urt. v. 27.05.2016 – 883 C 11/14

Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Martin Metzger - PDF-Download

Wirksame Zuweisung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer?

Die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung begründet auch dann ein Sondernutzungsrecht und erfordert daher eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, wenn alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten. Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht; sie kann daher durch (Mehrheits-) Beschluss getroffen werden.
Eine Vereinbarung kann durch eine gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzt werden, wenn einem Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ein Anspruch auf ihren Abschluss zusteht, die übrigen Wohnungseigentümer diesen nicht erfüllen und bei ihrer inhaltlichen Ausgestaltung Spielraum besteht.

BGH, Urt. v. 08.04.2016 – V ZR 191/15, ZMR 2016, 888

Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Dr. Olaf Riecke - PDF-Download

Verkehrssicherungspflicht von Eigentümer und Verwalter!

Wer mit seinem Pkw als Besucher nachts gegen einen in Höhe von 30-40cm abgeschnitten Baumstumpf fährt, der nicht erkennbar oder behindernd in die Zufahrt zu einem vermieteten Objekt hineinragt, der kann weder Eigentümer noch Verwalter hierfür haftbar machen.

AG Oldenburg, Urteil v. 03.03.2016 – 4 C 4326/15

Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Massimo Füllbeck - PDF-Download

Januar 2017

Amtsniederlegung durch den Verwalter

Darüber, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Wohnungseigentümergemeinschaft sich von ihrem Verwalter aus wichtigem Grund vorzeitig lösen kann, wird viel geschrieben (und gestritten.) Welche Voraussetzungen sind zu erfüllen und welche Rechtsfolgen sind zu beachten, wenn die Wohnungseigentümer (berechtigt oder unberechtigt) den WEG-Verwalter aus dem Amt entfernen und den Verwaltervertrag (fristlos) kündigen wollen?

Was aber, wenn einmal der Verwalter von seinen Eigentümern „die Nase voll“ hat und er die Wohnungseigentümergemeinschaft kurzerhand vor die Tür setzen will? Hierzu hat sich das AG Hamburg-Blankenese mit beachtlichen Ergebnissen geäußert

(vgl.: AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 05.01.2016 – 539 C 47/15)

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch - PDF-Download

Anspruch auf Auszahlung von Versicherungsleistungen

Wird eine Eigentumswohnung veräußert, so ergeben sich vielfach Probleme bei der korrekten Zuordnung der Zahlungspflichten von Käufer und Verkäufer. Diese vereinbaren nämlich im Erwerbsvertrag regelmäßig einen Stichtag, zu dem die Lasten, Kosten und Nutzungen des Kaufgegenstands vom Veräußerer auf den Erwerber übergehen sollen. Dieser vertraglich vereinbarte Zeitpunkt weicht jedoch üblicherweise von dem wohnungseigentumsrechtlich relevanten Stichtag der Eigentumsumschreibung ab.

Der V. Senat des BGH hat sich nun zu der Frage geäußert, welche Folgen dies für Versicherungsleistungen aus der Gebäudeversicherung haben kann.

(vgl.: BGH, Urt. v. 16.09.2016 – V ZR 29/16)

Kategorie:
Wohnungseigentumsrecht

Autor:
Rüdiger Fritsch - PDF-Download

Keine Schonfrist für den Mieter

Entsteht aufgrund einer Vereinbarung im Verwaltervertrag für die Prozessbegleitung durch den Verwalter ein besonderer Verwaltungsaufwand, so können diese Kosten qua Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG auf den Verursacher umgelegt werden, § 16 Absatz 8 WEG steht dem nicht entgegen. Auszug aus LG Dortmund, 1 S 437/15 vom 19.04.2016

Kategorie:
Wohnungseigentumsrecht

Autor:
Martin Metzger

Autor: Rüdiger Fritsch - PDF-Download

Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben?

Wie kann einem Mieter form- und fristgerecht gekündigt werden?

Diese Frage bewegt jeden Vermieter, der einen Mieter loswerden möchte, insbesondere wenn dieser sich nicht vertragsgerecht verhält. Denn wenn es um vermieteten Wohnraum geht, müssen besondere Kündigungstatbestände vorliegen. Ärgerlich wird es dann, wenn ein Kündigungsgrund (Mietrückstände) eigentlich auf der Hand liegt, die Kündigung aber an Formalien scheitert.

Zu einer solchen formellen Frage hat sich der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. Senat des BGH unlängst geäußert.

vgl.: BGH, Urt. v. 13.07.2016 – VIII 296/15

Kategorie:
Mietrecht

Autor: Rüdiger Fritsch - PDF-Download